• 2021年下半年,房企拿地對策建議

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    2021-06-18 12:00 409 0 0
    研判和建議

    作者:投拓江湖團隊

    來源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

    對于當下的拿地思路,不少房企在拿地策略上陷入了猶豫。集中土拍目前已經在絕大多數城市完成了第一輪血拼,現狀是,由剛開始的幾個城市瘋狂搶地,高溢價拿地,到后面的幾個城市的溢價率下降,房企們拿地開始回歸理性。這點,從最近的鄭州、成都土拍的溢價率,對比最開始集中拍地的重慶、廣州的更高溢價率上,就可以看出。

    在集中拿地政策面前,不少房企對于能拿到地的預期在降低,政策落地之初還在想著奮力一搏,發動大量資源湊夠幾塊地的保證金,爭取能夠拿到一兩塊地。最終的現實是顆粒無收,而且即使拿到地的房企,在限地價限房價,以及大比例的競自持土拍規則下,也進入了“消化不良”的階段。不少房企的投資總表示,在下一輪的集中拍地,他們將只會參與小部分地塊,甚至是只觀望,不參與。

    在搞錢上面,房企已經手段用盡了

    這波集中供地,歸根到底是燒錢的游戲,為了湊夠土拍保證金,爭取能夠多覆蓋幾塊地,不少房企想了很多辦法。雖然去年年底出臺了三道紅線政策,以及銀行業涉房貸款新規,再加上之前的銀保監會23號文,幾乎把房企的融資“野路子”給堵死了。

    但是這輪集中拍地,充分了印證了“只要思想不滑坡,辦法總比困難多”這個老理兒。不少房企在搞錢上想了不少辦法,比如通過一些小型機構做保證金融資,找有充裕資金的其他行業的實業企業短借,甚至用上了大量民間借款。

    即使是如此,很多房企本身的融資能力并未實現有效破局,短期的融資借款,最終給房企帶增加了不少的財務成本。不管能不能拿到地,這筆財務成本,都要給。在大家都挖空心思搞錢后,有能力上多個地塊的房企增加了,大家都這樣搞,土拍市場更加內卷了。相比之下,能拿到地的概率,反而下降了不少。

    公開土地市場表現

    眾所周知,每年的3-5月是房地產企業傳統的拿地集中窗口期,因為三點原因:一是春節返鄉置業,銷售額的增長帶來大量的現金回籠;二是度過了年底的工程款和民工工資集中支付節點,年初大額剛性支付不多,在資金支付計劃上無太多后顧之憂;三是業績實現快,年初拿地,下半年就可以開盤,年底的報表就能集中反映。

    就上半年的表現來看,公開土地市場已經呈現冷熱兩極分化的情況。包括集中供地的22個城市在內的,廣大一二線城市以及長三角和大灣區的一些三四線城市,今年上半年的土拍熱度很大,土地溢價率(算上自持和移交的實際樓面價)普遍偏高。在第一輪集中土拍,上萬億的土地成交大戰中,很多城市大量土地集中上市的,大量優質地塊的上市,占據了優先級的地位。有部分房企,抱著僥幸和撿漏的希望,幾乎是沒有的。

    對于廣大三四線城市(除開發大灣區和長三角)而言,受全行業調整變化的實際沖擊更大。在目前地方財政嚴重依賴土地出讓收入的情況下,地方政府,特別是中小城市的政府,會進一步在土地財政收入上下功夫。

    三四線地方政府會在保證土地供應的數量,穩住土拍成交率,土地價格和土地出讓金總收入之間,做出艱難抉擇,并在其中選擇一個平衡點。對于一些在2019年以來已經遇冷,出現了大量地塊流拍的三四線城市,地方政府對地價的預期會有所降低。但是這些城市庫存已經高企,而且區域的購買力總數就那么大,現存項目的競爭已經夠大了,新項目拿到手去化也并不理想。

    房企拿地策略

    基于此,我們在跟多位同行交流以后,對于當下房企拿地策略,進行了一些思考,給出一些建議希望對大家的工作有所裨益:

    1、即使再難,去公開市場競爭拿地,仍然是房企拿地繞不開,避不掉的拿地方式,這是獲取土儲主要的拿地渠道。但是在公開市場拿地,從競爭策略的選擇上,也是有操作空間的。

    例如,因為扎堆拿地加上恐慌性補充土儲,上半年的這一輪集中供地,溢價率應該是全年最高的,競爭也是最慘烈的。下半年的剩下兩輪集中供地,大家回歸理性的可能性非常大,溢價率有望下降。上半年拿地較少的房企,在第二輪、第三輪集中供地,面對的競爭則會小得多。拿地策略上的“錯峰出行”,可以讓大家拿到地好受得多。

    2、不少房企已經把收并購拿地方式,作為公開市場拿地之外的第一首選拿地手段。對于融資渠道豐富,現金流充裕的部分頭部房企來說,是時候開展一波強勢的收并購了。特別是去年年底以來,因為融資政策收緊,很多房企的財務管理不到位,資金風險一下子爆雷的不少,大量中小型房企,甚至不少百強房企都難以為繼,紛紛有部分或者整體出售項目的想法。

    對于這類房企來說,那些近一兩年拿的土地,會成為主要的收購對象。具體的操作要點,不一定排除高價地,但是一定要能做到自有資金投入較少。對于那些高價地,也是可以去嘗試的,一般來講高價地的利潤最差也在盈虧平衡點左右,如果可以做到自有資金投入較少,再適當做好產品,實際上是不會虧的,還能小賺一筆。最好能做到收購對價款分批次支付,盡量利用融資上賬的資金支付后面的收購款,降低自有資金風險。

    3、舊改類業務,可以提上日程了。舊改業務板塊,目前房企的態度呈現了兩個陣營:一部分有豐富操作經驗的房企,在全國積極開拓更新市場,尤以粵系房企最為突出;另一部分在舊改業務上經驗不多,甚至完全是新手的房企,則選擇了猶豫和觀望。謹慎是有原因的,舊改業務的風險點,主要來自三個方面:

    一是拆遷問題處理不善,久拖不決會影響整個公司的經營,我們曾經遇到過一個公司的舊改項目,原計劃半年完成拆遷,但是因為幾戶拆遷談判久拖不決,導致兩年都還沒完成拆遷的,幾戶把公司拖死了。

    第二個是如何保牌落地的問題,廣東的舊改之所以很多房企在做,是因為政策層面非常完善清晰,可以確保排他拿地,只要房企中標某舊改項目,后期就能順利實現拿地開發。但是很多省份,在一二級聯動政策上,并沒有清晰的政策保證實施,一級摘牌后,二級還要重新公開去拍地,房企拿地的意向很低。但是這個很快就要成為過去了,不少城市都在開始研究制定新的舊改政策,比如允許一二級聯動,或者可以把原來的國土證集中起來,新辦國土證,不用再去二級市場公開拍地等。

    第三個是融資問題,以舊改項目資金需求大,周期長,對房企的資金能力提出了很大考驗。這一塊,當下也有很大改變了,很多金融機構也在強化舊改項目的融資合作。不少地方的舊改項目,一簽約就可以去談融資,房企實際付出的自有資金比例并不高。

    4、加強合作,抱團取暖。這里的合作,既包括在公開市場的聯合拿地,也包括部分房企的已獲取地塊的合作開發。

    公開市場方面,隨著單宗土地出讓金總額越來越高,今年集中供地以來,聯合拿地的案例越來越多,以后還會進一步加劇??梢詫ふ遗c自身開發規模,操盤模式相近,訴求相對趨同的房企,聯合競買,分攤保證金方面的壓力,也分攤開發的風險。

    合作開發方面,此前已拿地,特別是高價拿地的房企,因為現金流的壓力,剩下的土地款繳納會存在較大的壓力,更別說開發了。選擇合作開發,尋找合作方繳納剩余的土地款,大家共同開發獲利是一個不錯的選擇。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“投拓江湖”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 2021年下半年,房企拿地對策建議

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