• 土地招拍掛將全面實行購地主體與資金來源審查

    西政資本 西政資本
    2021-07-26 14:02 324 0 0
    監管層上周對土地招拍掛市場的表態再次給開發商澆上一盆冷水。

    作者:西政資本

    來源:西政資本(ID:xizheng_ziben)

    筆者按:

    監管層上周對土地招拍掛市場的表態再次給開發商澆上一盆冷水。

    2021年7月22日,中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在出席加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議中強調……要加快完善“穩地價”工作機制,優化土地競拍規則,建立有效的企業購地資金審查制度。

    2021年7月22日,住房和城鄉建設部有關司局負責人強調……著力建立房地聯動機制,推廣北京市的做法,限房價、控地價、提品質,建立購地企業資格審查制度,建立購地資金審查和清退機制。

    除上述以外,2021年7月23日下午,住建部聯合國家發改委、公安部、自然資源部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會、網信辦等八部委開會,會議提出“力爭用3年左右時間實現房地產市場秩序明顯好轉”,并明確要因城施策,重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務四方面的問題。八部委此次表態的樓市整頓力度和決心從所未有,勢必對房企的拿地、融資、開發、銷售等造成深遠影響。

    一、集中供地下土拍市場暗流涌動

    自2021年實施住宅用地集中供應新政以來,22個重點城市首批集中供地的熱度居高不下,國央企以及其他頭部房企的搶地勢頭兇猛,土拍成交溢價率居高不下,由此導致大部分房企在集中拍地中都收獲有限,更多的房企則是顆粒無收。從市面情況來看,目前絕大多數房企都感覺拿地越來越難,集中供地引起了房企的大幅內卷,而收并購、城市更新等拿地方式又屬于高風險的典型,由此進一步加重了房企拿地的焦慮情緒。

    總的來看,首批集中供地的新政實施效果明顯不及市場預期,目前地方政府普遍持觀望態度,似乎誰都不愿意先開展第二批的集中土拍。從邏輯上來說,土拍成交價越高一般對地方政府越有利,但是競爭激烈導致成交價居高不下,開發商肯定也會頂不住,加上銀行、信托等機構又在大力壓縮地產融資,開發商高價搶下土地很容易虧死,后續要是融不到錢可能就直接崩掉,而開發商不拿地的話規模、評級、團隊、融資授信、現金流等可能都保不住,由此就進入了“拿地虧死、不拿地等死”的惡性循環。

    我們注意到,目前百強房企對招拍掛拿地的心態有著很大的差異,比如有些房企主動避開浙江(尤其是杭州)等熱點省市,將拿地目標區域調整至山東、河南等的二三線城市;有些房企則在主動縮減拿地規模,并將重心轉移到項目的精細管理與項目利潤等方面;還有一些房企的拿地策略則全面調整為合作拿地,也即基本上不再考慮單獨拿地。除上述情形外,個別資金緊張的百強房企已很少參與招拍掛拿地,甚至在賣地求生;另外也有資金充裕的國央企還在大力拓展拿地渠道,包括TOD、未來社區、城市更新、收并購等。

    市場預測,隨著集中供地政策補丁的不斷完善,下半年土拍市場的熱度將有一定程度的下降,但從監管層7月22日的表態來看,后續的土地招拍掛全面推行購地企業的資格審核和資金來源審查機制后,房企的拿地只會雪上加霜。

    二、土地前融是否還有操作空間

    回到集中供地的政策補丁上,目前22個重點城市的土拍限制性條件主要是以下幾種:一是禁止房企馬甲圍標拍地,比如禁止房企及其關聯方同時參與同一塊地的競拍;二是提高競拍報名門檻,比如要求必須具有二級以上資質,保證金繳納比例不低于20%;三是審查資金來源,包括穿透核查參拍企業的股東是否含金融或類金融機構,資金是否為自有資金;四是限制競得土地方轉讓項目,比如土地競得方不得通過股權轉讓等方式變相轉讓項目,再比如上海要求競得方不得與其他參拍主體合作開發已競得的地塊。

    就土地保證金和土地款的融資本身而言,因監管部門已明確禁止銀行、信托、資管甚至私募類資金向房企提供土地款類融資,因此核心問題就變成其他機構(比如小貸、擔保、國企、外資、實業等類型的公司)是否能繼續向房企提供土地前融款??陀^來說,對土地招拍掛中的購地企業及其資金來源進行審查,本身屬于集中供地制度的重要政策補丁,對規范招拍掛市場的公平、有序競爭以及長遠有效的市場機制的建立和完善也非常重要,因此監管層此次的表態對行業來說雖然存在短痛,但意義重大?;氐秸叩某踔陨?,如果房企是通過杠桿方式從金融或類金融機構取得融資以支付保證金與土地款,則此類做法明顯與監管相悖;但如果是房企找其他方合作或者尋找財務性投資,比如一些國企、外資、實業類企業等通過真股合作、股加債等方式參與合作競拍土地,則這類合作似乎又不存在違背監管的問題。當然,類似明股實債等其他安排其實很難從合規與否的角度去做判斷,不過監管層大概率上不會對民間資金對房企的土地款資金支持一刀切地斬斷。

    三、今后土地前融的操作變化

    前文有提到,土地招拍掛層面對購地主體及其資金來源進行審查的新規如全面推行,金融或類金融(包括資管、私募、小貸、擔保、保理、融資租賃、投資等)的機構肯定會很快退出土地前融市場,取而代之的將是越來越多的實業類企業參與房企的拿地前融。按目前的業務操作情況,在股權合作的大背景下,通過實體類企業或其他非涉金融的主體與開發商設立合作公司參與土地競拍,并通過實繳注冊資本、資本公積或提供股東借款的形式輸送融資款項,這種競拍主體的股東構成及資金來源方式本身還是在合規的范疇之內,因此在前融業務層面仍舊還有操作空間。除上述自有資金源的證明問題外,如競得主體(項目公司)拿地后的股權不得變更,甚至需穿透核查到第三層的股東或實控人并要求不得變更,這種情況下就得考慮多層SPV架構的設立,只是在風控層面需要將多層的SPV一并納入監管。以下就交易架構和放款細節進行示例說明:

    1. 前融機構指定實業、貿易類放款主體,由該放款主體與開發商共同出資設立平臺公司(SPV1),雙方同時確定持股比例與配資比例,平臺公司承載土地保證金的資金池。

    2. 前融機構指定的放款主體與開發商共同按配資比例以股加債形式將資金注入平臺公司(SPV1),其中平臺公司(SPV1)注冊資本設置為較小金額(如500萬元),該放款主體需轉入的其他剩余融資款全部以股東借款的形式注入平臺公司(SPV1),另外開發商持有的平臺公司(SPV1)的股權質押給放款主體,同時開發商的上市主體或發債主體就平臺公司(SPV1)向該放款主體借入的款項提供擔保(但一般無需提供土地抵押)。

    3. 平臺公司(SPV1)繼續以“小股+大債”的形式向其新設或收購的平臺公司(SPV2)注入資金,平臺公司(SPV1)持有的平臺公司(SPV2)的股權質押給上述放款主體。

    4. 前融機構指定的放款主體向平臺公司(SPV1)注入資金且資金池成立后開始連續計息,開發商可以反復參加公開市場的土地招拍掛,具體為平臺公司(SPV2)或其設立的全資控股的項目公司參與土地競拍,繳納土地競拍保證金后如競得土地,則由平臺公司(SPV2)全資控股的項目公司繼續取得土地使用權;如未能競拍成功,則保證金原路退回平臺公司后繼續用于其他地塊的競拍及保證金的繳納,如此循環使用。

    5. 項目公司繳完土地款后可由信托優先股或其他前融方式取得融資款后歸還平臺公司(SPV1、SPV2)支付的土地保證金(即貸款置換),平臺公司(SPV1、SPV2)在上述放款主體提供的貸款期限內繼續將項目公司退還的資金用于其他拿地項目。

    6. 貸款到期并還完本息后開發商以名義價格回購上述放款主體持有的平臺公司(SPV1)的股權。

    四、前融機構的內卷

    近一個月以來,越來越多的開發商向我們反饋到拿地難的問題。以招拍掛項目為例,好的地塊大家都在搶,高價搶下來的地卻很難有利潤,甚至項目做下來會直接虧損,最近個別房企高價競得土地后直接退地就是最好的證明。除此之外,勾地也變得越來越走樣了,政府訴求越來越多,項目周期越來越長,回款卻越來越慢(一是政府不會讓開發商在前面就大量搞住宅變現,二是樓市限價以及按揭放款慢等因素的影響),因此勾地已很難再成為香餑餑。至于收并購和城市更新,對于很多不擅長這類拓展方式的房企來說,避坑本領沒學會之前肯定不會輕易介入。

    國家八個部委7月23日的會議表態會對房地產行業造成深遠的影響,疊加購地主體及其資金來源的審查機制之后,房企的拿地以及后續的融資、開發、銷售面臨的壓力和挑戰肯定越來越大。從壓力的傳導上來說,房企拿地越來越難,前融項目需求越來越少,由此直接導致了我們前融機構之間的極端內卷。舉個簡單的例子,即便我們目前對百強房企繳完地價后的前融放款成本做到年化9%-12%上下,開發商的接受程度仍然十分有限(主要是項目利潤有限),而且前融同行之間的成本競爭還格外激烈??偟膩碚f,在樓市下行的壓力下,我們仍舊寄希望于集中供地創建更加公平、合理的競爭機制,努力實現百花齊放的市場局面,避免行業過度集中或快速進入壟斷而斷掉上下游人群的飯碗,當然我們也更希望房地產這個關乎國計民生的行業仍能給上下游創造更多的生存和發展機會。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“西政資本”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 土地招拍掛將全面實行購地主體與資金來源審查

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