• 房企的拿地限制、銷售資金監管與前融難點

    西政資本 西政資本
    2021-08-02 14:00 418 0 0
    “房企的拿地金額不得超過年度銷售額的40%”,其實自去年“三道紅線”監管要求提出時就已開始實施,此次政府更加正式地下發命令對房企參與土拍的影響將更為直接。

    作者:西政資本

    來源:西政資本(ID:xizheng_ziben)

    筆者按:

    七一之后,國家整體改革的步驟明顯加快。從生育到教育,再到樓市,政策力度全面加深。資本市場的估值邏輯發生了很大的變化,上周股市的恐慌性暴跌至今讓人心有余悸,而地產股跌跌不休的態勢更讓人焦慮不已。

    從上周至今,與房地產相關的行業一直沉浸在焦慮與彷徨的情緒之中。在7月23日住建部、發改委、公安部、自然資源部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦聯合印發《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》后,媒體7月26日報導稱監管部門要求“三道紅線”試點房企買地金額不得超年度銷售額的40%,具體包括了招拍掛和收并購的獲地支出。7月27日,中誠信國際將中國房地產行業展望由穩定調整為負面,此后房地產市場籠罩著濃濃的悲觀情緒。

    我們注意到,房地產行業進入蕭條期的預期已在明顯加強,地產投資類機構的觀望情緒也開始變濃,房企的資金鏈仍舊十分緊張,近段時間房企員工、供應商等的催債事件頻發,奈何地產融資層面的補血卻很難跟上。盡管如此,一些優質房企在此輪淘汰賽中的市場地位已變得更加穩固,其存量地產項目也比以往更受機構端的追捧。

    一、房企的拿地限制

    “房企的拿地金額不得超過年度銷售額的40%”,其實自去年“三道紅線”監管要求提出時就已開始實施,此次政府更加正式地下發命令對房企參與土拍的影響將更為直接。具體來說,拿地金額不超過銷售額40%的比例對那些還在做大規模的房企影響最大,尤其是對于那些還想彎道超車的房企來說已基本不可能,在傳統的加大融資杠桿、擴張拿地規模、做大銷售規模的擴張邏輯無以為繼的情況下,房企的黑馬將不復存在,存量房企也將全面進入強者恒強的局面。值得注意的是,根據我們的摸底,拿地比例的限制主要影響的是“三道紅線”有踩線情況的房企,對那些以城市更新項目的拓展拿地以及穩健性、或未踩線的房企來說影響甚微。

    從市場的情況來看,目前受拿地限制的影響較大的房企存在不少的疑慮,先前基本上是自行上報,數據真實、準確與否可能很少會被深究,即便超過限額也不會面臨懲罰性的結果。按目前的執行要求,拿地金額比例是對照全口徑銷售額還是權益銷售額,拿地支出中除招拍掛以外的收并購所涉權益占比等如何計算,以及銷售額按并表的合約銷售額還是權益銷售額取值,銷售額的確認時間與確認原則等,這些都還有待監管部門給出明晰的規定,不然對于房企來說拿地金額的比例限制還是沒有什么約束性的影響。更準確地說,只要房企手上有錢,隨便找個馬甲或者股權上不關聯的第三方,亦或是是表外主體拿地、代建等形式,也隨時可以突破拿地金額的比例限制問題。

    當然,客觀一點的說,我們發現目前絕大部分房企都已經變得規規矩矩了,畢竟在強勢和嚴格的調控面前,誰都不敢再頂風作案。需要特別注意的就是拿地的限制性要求會逼著房企提高拿地的標準,尤其是一二線城市或者熱點地塊、核心地塊等具備高周轉條件的項目,只要銷售看好,則土拍層面的競爭仍將非常激烈。

    二、房企的銷售資金監管

    八部委7月23日印發的《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》,重點針對的是房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務四方面的問題,其中對房地產銷售資金的監管要求也在不斷強化。銷售資金的監管由來已久,但以往普遍存在房企挪用的現象。此次八部委強化銷售資金監管后,銷售回款只能用于本項目的資金置換和后續項目開發,由此將直接切斷加快推盤、促進回款、挪用資金用于其他項目的拿地、開發或債務償還的鏈條。

    關于“挪用交易監管資金”的問題,以往房企讓客戶直接刷POS機進到非監管賬戶的情況雖已大幅減少,但房企與總包單位配合提前將監管資金提取出來的情況非常常見,而且即便是我們在地產前融的投后監管中有時也很難判斷出來。值得慶幸的是,關于監管賬戶的資金安全問題,目前地方政府也已加大監管力度,因此對買房的小業主和提供前融的資金機構來說都是更能讓人安心的舉措。八部委新政出來之后,房企挪用監管資金的難度肯定會變大,但監管層面具體能有多大的力度,目前還需要繼續觀察。

    對于前融機構來說,我們目前也存在一定的擔憂,比如八部委發布的新政對房企的高周轉模式有根本性的影響,具體比如打擊房企違法違規開工建設,意味著手續未辦完情況下的開工會受到影響;項目銷售方面通過精裝修、智能化升級、服務費以及捆綁銷售車位、儲藏室等實現溢價及利潤的將全部受到影響,而這會直接影響我們對項目銷售利潤率的判斷,甚至在后期會直接影響還款來源。

    三、房企下半年的主要任務

    “三道紅線”的融資監管新規施行以來,房企為實現降檔使出了渾身解數,除了打折促銷、加快回款,以及減少拿地、降低成本費用支出、轉讓項目、引入戰投、分拆物業板塊上市等常規操作,通過商票等進行表外融資,擴大少數股東權益規模降低凈負債率,或者通過表外業務并表利潤、不并表債務等財技也被充分利用,不過目前基本都已被監管部門封堵。

    我們注意到,大部分房企都將銷售回款當成了下半年工作的重中之重,另外“加快銷售、收緊投資”成為了不少房企下半年的戰略基礎。自今年實施銀行貸款集中度“兩道紅線”的新規以來,按揭放款越收越緊,且越來越慢,按揭貸款的利率卻逐步走高,尤其二手房交易的按揭目前基本都面臨沒有額度的問題。除此之外,全國各地陸續實施的二手房指導價新政也讓二手房交易接近了冰點狀態,比如上海和深圳的二手房交易出現斷崖式下跌后,一二手房價倒掛預期明顯降低,甚至連打新也不再受到熱捧。以上兩個核心因素造成了房企銷售端的去化不良,很多房企可能將長期面臨庫存的去化壓力。

    前段時間,住建部房地產市場監管司司長張其光提到,要著力建立房地聯動機制,學習北京模式,限房價、控地價、提品質,其中“提品質”是推廣北京模式最大的原因,去金融化以及讓房地產回歸到居住品質上也是最廣大底層人民的核心訴求,因此強監管背景下房企對產品和服務的打磨很可能成為下半年房企戰略調整的主旋律。

    四、地產前融的操作難點

    對于房企來說,目前地產前融的變化主要有如下幾點:一是土地前融(包括土地保證金與土地款融資)變難;二是城市更新項目的前融變難;三是拿地后的融資出現成本拉鋸;四是聯合拿地等新的合作模式面臨融資層面的風控難題。

    就土地保證金和土地款的融資本身而言,因監管部門已明確禁止銀行、信托、資管甚至私募類資金向房企提供土地款類融資,因此目前主要依賴于其他機構(比如小貸、擔保、國企、外資、實業等類型的公司)向房企提供土地前融款。自7月份以來,監管部門要求對土地招拍掛中的購地企業及其資金來源進行審查,如果房企是通過杠桿方式從金融或類金融機構取得融資以支付保證金與土地款,則此類做法明顯與監管相悖;但如果是房企找其他方合作或者尋找財務性投資,比如一些國企、外資、實業類企業等通過真股合作、股加債等方式參與合作競拍土地,則這類合作似乎又不存在違背監管的問題。盡管如此,就市場的真實情況而言,目前前融機構操作土地前融業務的力度已明顯下降。

    在房企拿地或繳完土地款后的前融業務方面,我們目前主要面臨的是成本拉鋸的問題。從上半年的情況來看,此前強主體房企的前融項目基本都是香餑餑的感覺,因此前融機構報給房企的融資成本方面競爭非常激烈。7月下旬的幾份新規發布以后,很多前融機構都收縮了業務,雖然我們迎來了很好的前融業務拓展機會,但房企在融資成本方面跟我們的談判和拉鋸時間卻已明顯變長,核心問題還是大環境下項目利潤率下滑的問題。

    除上述問題外,在當前聯合拿地和合作開發逐漸成為房企拿地主流策略的背景下,合作開發項目的前融也面臨很多新的難題。舉個簡單的例子,我們目前在操作的合作開發項目的前融中,合作雙方(指項目公司的股東)經常因如何配合我們落實前融的風控措施而產生分歧,而這些分歧往往會拖慢前融的推進效率,甚至容易引起各方做無用功的后果。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“西政資本”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 202108:房企的拿地限制、銷售資金監管與前融難點

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