• 陽光城分拆物業上市的三個看點

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    2021-06-17 15:09 191 0 0
    降負債沒有捷徑可言。

    作者:神鎮的貓總

    來源:好貓財經(ID:haomaocaijing)

    幾天前,陽光城的物業公司陽光智博在聯交所發布招股書,分拆上市在即。

    招股書資料顯示,陽光智博的主要業務為住宅物業管理服務、商業物業管理及運營服務。

    截至2020年底,陽光智博擁有164個在管物業管理項目,總建筑面積3020萬平方米;擁有19個商業物業運營及管理項目,總建筑面積140萬平方米。

    根據克而瑞發布的2020年物業企業在管面積排行榜單,在管面積達到3000萬平方米以上的物業企業共60家。

    雖然沒有進入行業頭部行列,但陽光智博的招股書有三個看點:

    第一是財務數據,2018-2020年,陽光智博的營業收入為1.56億元、9.79億元、13.72億元,凈利潤為0.17億元、0.78億元、1.73億元。

    2019年的營業收入突增,是因為陽光城當年接手了控股股東的住宅物業股權。

    陽光智博未來爆發力值得期待,對比在管項目,陽光城的訂約項目數據可觀,住宅物業訂約建筑面積6710萬平方米,商業物業項目訂約建筑面積210萬平方米。

    這些項目主要來自陽光城集團,對比后者過去兩年猛增的銷售面積,大概可以預見陽光智博未來營業收入和利潤的高成長性。

    第二是未來戰略。陽光智博透露,未來在管物業業態將納入更多非住宅物業類型,主要為學校、醫院及養老物業。

    對于陽光智博來說,這三種類型的物業拓展有著現實基礎,陽光城的股東陽光控股,在教育方面布局頗深;陽光城新的戰略投資者泰康人壽,又以醫院、養老為保險資金配置側重點。

    目前來看,泰康人壽取代中民投,成為陽光城的戰略投資者后,雙方的業務協同超乎外界預期。

    不僅僅是物業服務的合作,近期陽光城在拿地方面,也傾向于泰康人壽有產業優勢的健康產業地塊,這種模式類似于平安之于華夏幸福。

    華夏幸福的暴雷有著多方面的原因,平安投下巨額股權和債權,無不顯露出保險加地產模式的美好前景,只是實踐需要時間和經驗。

    降負債沒有捷徑可言,在嚴厲調控和行業縱深發展的當下,房企正陸續選定未來發展的路線。

    分拆物業上市,是降低負債和培育未來利潤增量的一種方式。

    截至2020年底,陽光智博的總資產14.24億元,總負債8億元,總權益6.24億元,數據并不大,但對陽光城的資產負債表還是會產生積極影響。

    第三是員工持股。IPO成功之前,陽光城及其子公司持有陽光智博72%的股權,關聯公司持股3.41%,員工持股平臺福州智博、福州慧優、陽光慧佳分別持股5.06%、10.18%、9.35%。

    上市之前將股份一次性量化到員工持股平臺,這在行業內比較罕見,只能說陽光城目前無比重視團隊激勵與穩定。

    這與陽光城和戰投的10年之約,以及陽光城自身的員工持股計劃,有著同樣的思路。

    在行業集中度不斷提升的今日,人才的競爭,已經成為所有競爭的本質。以職業經理人治理模式為主流的房企,幾乎沒有其他選擇,除了給出最大誠意,吸引和培育人才。

    高速增長后的陽光城,正面臨著“換擋”經營的壓力。

    2021年,陽光城的目標是力爭實現超過2200億元銷售額,同時較2020年保持增長。

    更為重要的是,陽光城應該繼續控負債、降杠桿,持續降低融資成本,繼續優化“三道紅線”指標。

    從引入新戰投,以及實施與戰投的業務協同,再到分拆物業上市,是一系列積極信號。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“好貓財經”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 陽光城分拆物業上市的三個看點

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